未完(wan)成

河北快三走势图

2020-02-20 16:06 作者(zhe)︰李艷艷,王芳(fang)潔

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“通知”業主免(mian)租一段wen)奔洌 翱槍  chen)是為了給受(shou)疫情影響的租客補貼,但很多業主不(bu)認可這種方式(shi),無論如何,疫情對長租公寓的影響已經開始顯現。

文(wen)∣《中國(guo)企(qi)業家》fang)欽zhe) 李艷艷

編(bian)輯(ji)∣王芳(fang)潔

插畫∣王超

還有兩天就到收租日,北京(jing)的莊敏(min)卻接(jie)到了蛋殼公寓的客服(fu)電話,其稱(chen)不(bu)能按(an)ci)備斗孔猓 犢釷奔湮粗 1人ta)更(geng)頭疼的是北京(jing)業主小爽(shuang)。她本應(ying)在一周前收到的房租,至今還未ci)盞健ldquo;怎(zen)麼辦?他(ta)們直接(jie)不(bu)打(da)房租了!”

這樣的na)榭霾 槍呂=眨 卸轡壞翱槍  恐鞣從吵chen),自(zi)己接(jie)到蛋殼單方面(mian)通知,受(shou)疫情影響,要求(qiu)房主免(mian)租一個月,但對租戶並未免(mian)除租金。就此(ci)消息的真實性,蛋殼公寓回應(ying)《中國(guo)企(qi)業家》fang)欽zhe)稱(chen),該消息部(bu)分失實。

“實際上xi) wo)們對于受(shou)疫情影響的租客都已做了補貼。”蛋殼公寓解(jie)釋稱(chen),武漢由于封城影響無法正常(chang)返回租住(zhu)的租客,公司目前為其提供一個月lu)趺mian)租金的政策,後期會據封城情況再行調整。至于業主方面(mian),“我(wo)們正在積極跟業主協(xie)商,看看能不(bu)能共(gong)同承擔,減免(mian)租金,一起度過(guo)這個難關(guan)。”

協(xie)商?蛋殼公寓業主們並不(bu)認可這樣的說法。他(ta)們表示,“向房東免(mian)租一個月”是蛋殼的“通知”,與拖(tuo)欠業主租金無異(yi)。最(zui)近三四天,來(lai)自(zi)北上廣深、成都、南(nan)京(jing)、甦州等全國(guo)各地的700余(yu)位業主,在熱心(xin)人士幫助下,借助網(wang)絡(luo)的便利性,迅(xun)速在線上聚集(ji)到一起。他(ta)們加入各地自(zi)發組織的“城市維權(quan)群組”,相互分享遭遇,同步(bu)溝通進展,研究合同條款,探討應(ying)對之(zhi)策。在商討過(guo)程中xiao) 蠹業那(na)樾饕燦曬弁 yi)惑、焦慮qin) 唔 ? /p>

在業主的評判中xiao) 幌 mei)有商量(liang)余(yu)地的蛋殼單方面(mian)通知,既不(bu)合情也不(bu)合理(li)更(geng)不(bu)合法,加you)zhi)缺乏有效的反饋和溝通渠道,這讓很多業主求(qiu)助無門。有人提出解(jie)約,也有人提出“直接(jie)打(da)官(guan)司”。也有一些業主“退步(bu)”,經過(guo)與蛋殼公寓工作人員交涉,接(jie)受(shou)了免(mian)租半個月的要求(qiu)。各類情緒彌漫的背後,一些業主陷入進退兩難的地步(bu),甚(shen)至有人懷疑(yi)這家公司經營(ying)層面(mian)的安全。

租客打(da)開蛋殼公寓app收到的nan)  宰飪兔mian)租以(yi)“活動”形wen)shi)進行。來(lai)源︰蛋殼App截圖

受(shou)疫情影響,企(qi)業職工的到崗時間在短期內(na)受(shou)到了影響,而在中長期里,企(qi)業職工的到崗率、城際之(zhi)間的人員流動率是否(fu)會受(shou)到jie)跋歟 reng)有待進一步(bu)的觀察。顯然,這些因素都將影響到蛋殼公寓,這家二房東的收入。但那(na)qie)槐時是┤碌某(mou)?謐庠跡 唇 chi)續地令這家公司產生剛zhao)災?觥/p>

“現在我(wo)們正在跟業主們協(xie)商解(jie)決。”2月3日午間,面(mian)對業主的遭遇和疑(yi)問(wen),蛋殼方面(mian)回應(ying)《中國(guo)企(qi)業家》稱(chen),公司已經關(guan)注到此(ci)類聲音。“公司剛上市xiao) zi)shi)鴇冉銑渥zu),目前一切運營(ying)都正常(chang)。”對于業主對公司資(zi)shi)鷙途(tu) ying)安全的疑(yi)問(wen),該人士稱(chen),“純屬謠言,之(zhi)前也闢(bi)過(guo)謠的。”

1月17日,蛋殼公寓在紐交所上市xiao) 晌020年登陸紐交所的中國(guo)第一股(gu)。這也是繼青客公寓後,國(guo)內(na)第二家赴美上市的mou)?夤 ?放啤4ci)次(ci)上市為蛋殼公寓募集(ji)了約1.5億美元(yuan),而該公司在2019年三季度末的賬面(mian)現金有23億元(yuan),但這是qie)患胰reng)處在大開大闔式(shi)發展的公司,至少(shao)目前它離盈利也bu)褂瀉艽蟺木 搿Ryi)下數據可為佐證,2019年前三季度,蛋殼公寓的淨虧損高(gao)達25億元(yuan),其經營(ying)性淨現金流為-16億元(yuan)。

如果說疫情是長租行業遭遇的黑(hei)天鵝(e)事lu) na)麼盈利之(zhi)困(kun)則是這個年輕(qing)行業的灰犀(xi)牛,它在那(na),它總(zong)在那(na),但一心(xin)奔跑的你似(si)乎視(shi)而不(bu)見(jian)。

業主之(zhi)惑︰話都對著空氣講(jiang)

“電話an)敬da)不(bu)進去。”王超是qie)幻翱槍  本jing)業主,這兩天他(ta)的主要工作就是打(da)電話︰“尋找客服(fu)”和“投訴蛋殼”,並隨時在北京(jing)業主維權(quan)群內(na)分享進展。截至2月3日,加入“蛋殼北京(jing)維權(quan)”群組的業主已近百位。王超說,群內(na)這些蛋殼公寓簽約業主的境(jing)況跟他(ta)基本一致。

在王超的描(miao)述(shu)中xiao) 餿耗na)業主都將自(zi)有住(zhu)房以(yi)委(wei)托管理(li)服(fu)務合同的形wen)shi),交由蛋殼公寓品牌出租管理(li)。大部(bu)分業主在達到或將要達到合同約定付款日期時,被(bei)蛋殼電話an)嬤 yi)疫情為由減免(mian)支付2月份(fen)房租,同時其他(ta)月份(fen)房租待疫情結束後支付,具體(ti)日期不(bu)詳。

“沒(mei)有協(xie)商和簽約環(huan)節,僅做告知,此(ci)後再無下文(wen)。”這樣的溝通方式(shi)讓王超感到憤意難平(ping)。律(lv)師建議他(ta)增(zeng)加聯系,但這也是群內(na)更(geng)多業主面(mian)臨的難點︰聯系不(bu)上。除了客服(fu),他(ta)們還未找到其他(ta)渠道可以(yi)聯系到蛋殼公寓。“基本都是蛋殼單向聯系我(wo)們,400電話也都是沒(mei)有任何效果的話術,之(zhi)前an)wo)們簽合同的是收房代表,他(ta)們qie)膊bu)負(fu)責解(jie)答服(fu)務問(wen)題。”

除去北京(jing),另有多位來(lai)自(zi)全國(guo)各地的業主參與到此(ci)次(ci)維權(quan)討論中xiao) qie)表達了自(zi)己無法跟蛋殼公寓協(xie)商反饋的難題。距離北京(jing)千里之(zhi)外的mou)啥跡 翱槍  抵饜”淳jue)得自(zi)己被(bei)蛋殼公寓“耍賴”了。

小貝在2月1日接(jie)到了蛋殼服(fu)務人員關(guan)于免(mian)租的電話。“當時我(wo)以(yi)為是給租客減租,就同意了。”後來(lai)ci)饈兜講(jiang)歡躍  仍(reng)俅da)過(guo)去表達反對意願時,“對方說有錄(lu)音,不(bu)能改(gai)。”另有業主反饋稱(chen),現在問(wen)題的關(guan)鍵不(bu)是qie)桓鱸路孔獗bei)少(shao)了,“蛋殼公寓單方面(mian)通知房東,要等全國(guo)疫情全面(mian)結束之(zhi)後才開始支付房租。”

“總(zong)而言之(zhi),現在是聯系不(bu)到人,話都對著空氣在講(jiang)。”坐標(biao)廣州的蛋殼qie)抵鞫 肪jue)得,他(ta)們面(mian)臨當前的問(wen)題有兩個,一,現在如何通知到蛋殼,不(bu)同意免(mian)40天租金的決定,並留下證據;二,據合同所言,15天收不(bu)到租金,房東可以(yi)單方面(mian)解(jie)約,具體(ti)如何操作才合法呢?

不(bu)過(guo),也有業主反饋,蛋殼公寓這次(ci)的免(mian)租策略並非普遍。一huan)矯mian),不(bu)是所有業主都收到了這個通知;另一huan)矯mian),不(bu)是所有租戶都可以(yi)享受(shou)這個福(fu)利。比如,北京(jing)業主常(chang)遠(yuan)問(wen)及兩個同為蛋殼qie)抵韉那(na)灼鶯螅 彌 ta)們都未接(jie)到免(mian)租電話。另有租戶反饋,蛋殼公寓APP上彈出的nan)?且(qie)ldquo;活動”方式(shi),預設條件,讓租客得到一個月免(mian)租期。

“那(na)可否(fu)理(li)解(jie)為,他(ta)們公司要做個活動,但活動成本要用房主來(lai)承擔嗎(ma)?”王超更(geng)為不(bu)解(jie)。

業主之(zhi)策︰坐等蛋殼公寓違(wei)約再解(jie)約

2月1日晚,南(nan)京(jing)業主鄭宇將兩張白色A4紙自(zi)制的“大字報”貼在了自(zi)己房屋大門上。

鄭宇覺(jue)得,自(zi)己此(ci)舉實屬無奈。本應(ying)在1月24日收到的租金,截至2月3日還沒(mei)消息。他(ta)將解(jie)約原因寫在“大字報”中xiao)  嬤 飪ldquo;盡快與管家聯系確認”,到期會“更(geng)換(huan)門鎖”。自(zi)1月31日晚8點接(jie)到蛋殼通知“免(mian)租一月”且(qie)溝通無果後,他(ta)在黑(hei)貓(miao)平(ping)台發起投訴。

2月2日晚,蛋殼工作人員聯系到鄭宇,表示“可以(yi)把免(mian)租期改(gai)為15天”。鄭宇依然沒(mei)有同意。他(ta)給蛋殼南(nan)京(jing)區(qu)域工作人員發了一條短信。“……我(wo)方正式(shi)告知,如果15個工作日未付款,我(wo)方將強制收房,並且(qie)報警。”鄭宇在2018年9月與蛋殼公寓簽約,簽約期為5年。在他(ta)的印象(xiang)中xiao) 翱牆桓蹲飩ldquo;之(zhi)前an)永lai)沒(mei)有拖(tuo)欠過(guo),一般交租會提前一兩天”。

截至2月3日午間,鄭宇已經征集(ji)到將近50個與他(ta)有類似(si)遭遇的南(nan)京(jing)業主。在他(ta)看來(lai),如果15個工作日沒(mei)有收到,視(shi)為蛋殼單方面(mian)違(wei)約,業主有權(quan)解(jie)除合同,並且(qie)蛋殼支付違(wei)約金。根(gen)據大家反映的房租繳納日期推算,“估計有一半已經(出現)違(wei)約”。

2月2日下午,在接(jie)到蛋殼客服(fu)的電話後,成都業主小蟬的表態更(geng)為直接(jie)。他(ta)在2019年4月與蛋殼簽約,按(an)期本應(ying)在2月22日收取房租。在他(ta)的理(li)解(jie)中xiao) 綣抵髏mian)租後,蛋殼qie)哺飪兔mian)租了,作為房東,無話可說。但現在,一huan)矯mian)讓業主免(mian)租,一huan)矯mian)又(you)收租客的na)  zen)麼辦?“這幾天我(wo)要發個通知函(han)給蛋殼,再等15個工作日把房收回來(lai)。”

讓業主接(jie)受(shou)不(bu)了的,還有蛋殼客服(fu)通知業主免(mian)租的na)坑蔡 取A 瞪峽頭fu)的北京(jing)業主青川未得到滿意答復,但在與客服(fu)的爭辯中xiao) ta)明晰了自(zi)己的nan)敕 ldquo;業主不(bu)是冷(ling)酷無情,就是沒(mei)有疫情,你如果說di)zi)己經營(ying)困(kun)難,希(xi)望業主減租都可以(yi),但要與我(wo)商量(liang),而不(bu)是給我(wo)下命令。”

沒(mei)有溝通途(tu)徑,也沒(mei)有補償方案(an)fu) 詬淥ta)業主溝通後,常(chang)遠(yuan)打(da)算,先等蛋殼公寓違(wei)約再解(jie)約。在常(chang)遠(yuan)的印象(xiang)中xiao) fu)務省心(xin)省事、收房價格相對較高(gao),是他(ta)們當初(chu)選(xuan)擇蛋殼公寓托管自(zi)家房源的原因。但如今,同樣是服(fu)務品質和錢的事,成了他(ta)們失望的緣由。

蛋殼考慮︰以(yi)情動人,一起度過(guo)“艱(jian)難期”

“希(xi)望業主能夠理(li)解(jie),與國(guo)家和蛋殼qie)黃鴝裙guo)這個艱(jian)難時期。”在《中國(guo)企(qi)業家》獲取到的一huan)菝ldquo;關(guan)于2月份(fen)要求(qiu)業主增(zeng)加免(mian)租期的工作方案(an)”中如此(ci)寫到。該文(wen)件還稱(chen),為了應(ying)對本次(ci)wo) 槎怨 揪 ying)造成的影響,公司現要求(qiu),所有在1月底(di)和2月份(fen)支付租金的業主,在原合同基礎上xi) zi)2月份(fen)開始額外給予公司一定期限的免(mian)租期。

上述(shu)方案(an)寫到,對于除武漢以(yi)外的其他(ta)12個城市xiao) 幸抵髟zeng)加30天免(mian)租期。方案(an)中將免(mian)租期定義為,從這次(ci)付款日開始延後30天到本次(ci)免(mian)租期結束,再付款。方案(an)還詳細寫明“與業主溝通的四級機制”,原則是“誠懇告知業主增(zeng)加免(mian)租期事項,並通過(guo)四級溝通,最(zui)大限度爭取業主的諒解(jie),減少(shao)相關(guan)客訴升級、對簿公堂和負(fu)面(mian)輿論過(guo)度的na)榭rdquo;。

該方案(an)注明了整體(ti)工作節奏。第一階段︰1月29日~2月2日,北深上杭給付款日在1月24日~1月28日的業主打(da)電話通知並爭取支持(chi);第二階段︰2月1日全國(guo)開始,由城市當地組織人力(li)負(fu)責首(shou)次(ci)溝通,計劃2月10/15日前完(wan)成各城市約7萬通電話溝通完(wan)畢。

這與業主反映接(jie)到電話通知的時間基本吻合。值得注意的是,該方案(an)詳細列舉了銷售與業主溝通的注意事項,其中提到︰“盡量(liang)避免(mian)商量(liang),協(xie)商這些詞(ci)匯(hui)。”“不(bu)需(xu)要業主立即表態,也不(bu)要糾結于業主是否(fu)同意,但要真實記錄(lu)業主的態度。” 

“感覺(jue)蛋殼想靠以(yi)情動人,搞定一個是qie)桓觥rdquo;有業主看了文(wen)件後感慨(kai)稱(chen)。這份(fen)方案(an)在業主間流傳,被(bei)業主視(shi)為蛋殼公寓對他(ta)們的游說策略yuan)偷翱槍  憊ldquo;反ci)rdquo;的證據。上述(shu)文(wen)件中多次(ci)出現“蛋殼”字眼。截至發稿,蛋殼公寓未對記者(zhe)回復上述(shu)文(wen)件的真實性。

“蛋殼公寓要按(an)照(zhao)合同約定付款。如果逾(yu)期,就是違(wei)約。”北京(jing)方利律(lv)師事務所律(lv)師賈瑞果認為,“目前還在疫情管控期限內(na),對方若以(yi)沒(mei)有上班(ban)、延遲幾天付款為由,情有可原,但這也不(bu)是不(bu)付租金給房東的合理(li)理(li)由。”

其他(ta)中介的動態開始進入業主的視(shi)野中。在他(ta)們的理(li)解(jie)中xiao) 綣淥ta)中介沒(mei)有這種讓房主免(mian)租金的na)榭觶 na)就是蛋殼公寓自(zi)己出了問(wen)題。

楊陽是蛋殼公寓的老業主。2015年,蛋殼公寓成立不(bu)久,他(ta)就與之(zhi)簽約了。四年後合約到期,2019年10月,他(ta)又(you)跟蛋殼續簽三年。在他(ta)跟記者(zhe)展示的房屋托管合同中xiao)  副biao)明了蛋殼與他(ta)的兩次(ci)履行明細。在他(ta)的觀察中xiao) 翱槍 ?且(qie)患ldquo;年輕(qing)的企(qi)業”,舍得mei)ㄇ 梅浚 皇ldquo;太著急燒錢拿房了”。

蛋殼公寓的確發展迅(xun)速。綜合蛋殼公寓上市招(zhao)股(gu)書(shu)等公開數據,從2015年底(di)的2434套,到2019年11月的432690套,蛋殼公寓數量(liang)在過(guo)去5年間增(zeng)長了179倍。截至2020年02月20日,蛋殼公寓已進入北京(jing)、深圳、上海(hai)、杭州、天津、武漢、南(nan)京(jing)、廣州、成都、甦州、無錫、西安、重(zhong)慶13地市場。

“我(wo)們能理(li)解(jie)企(qi)業成長不(bu)易(yi),但別把業主當傻瓜。”身(shen)為業主,楊陽對公司的發展速度不(bu)太感冒,但他(ta)表示理(li)解(jie)公司的一些做法,“他(ta)們qie)膊bu)想解(jie)約。”

“免(mian)租”舉措陷爭議

距蛋殼“違(wei)約”于她還有較長一段wen)奔洌  鹺han)形容自(zi)己現在的心(xin)態是“焦灼”。

2月2日,王涵(han)接(jie)到蛋殼公寓客服(fu)的電話,“他(ta)們說疫情屬于不(bu)可抗力(li),通知我(wo)免(mian)一個月租金,並在下次(ci)付租金時扣除。”她是成都的一位蛋殼qie)抵鰨 兆餿掌讜誚衲月。看著群內(na)網(wang)友不(bu)斷爆出的自(zi)身(shen)遭遇,王涵(han)有一些憂慮。

隨著維權(quan)事lu) 停 恍┬ 淨刮吹接(jie)Ω斗孔餿掌詰囊抵饕部(bu) 濟mi)切關(guan)注事態進展。無論是過(guo)去幾天未能如期收租、還是可能“即將不(bu)能如期收租”的業主,即便手握合同,但他(ta)們qin)zui)大的疑(yi)問(wen)在于,如何界定合同中所言的“不(bu)可抗力(li)”,這關(guan)系到他(ta)們能否(fu)無責解(jie)約且(qie)獲得賠償。

在跟群友互通有無後,王涵(han)將業主方的具體(ti)疑(yi)問(wen)shou)zong)結了三點。其一,疫情是否(fu)屬于不(bu)可抗力(li)。其二,即便屬于不(bu)可抗力(li),此(ci)次(ci)wo) 槿綰斡跋熗說翱槍  惱chang)經營(ying)。其三,即便屬于不(bu)可抗力(li),即便影響經營(ying),蛋殼公寓是否(fu)應(ying)該讓利給最(zui)終(zhong)的使用方——租客,並向業主提供相關(guan)證明。

如何界定業主所言的“不(bu)可抗力(li)”?坐標(biao)西部(bu)區(qu)域某(mou)不(bu)願具名律(lv)師對《中國(guo)企(qi)業家》分析稱(chen),“根(gen)據《民(min)法總(zong)則》第180條、《合同法》第117條等法律(lv)的規(gui)定,不(bu)可抗力(li)是指不(bu)能預見(jian)、不(bu)能避免(mian)且(qie)不(bu)能克服(fu)的客觀情況。本次(ci)新冠肺炎zi)粲謚zhong)大突huan)  gong)衛(wei)生事lu) 鞣降筆氯瞬bu)可能預見(jian),符(fu)合不(bu)可抗力(li)的特征。”

該人士解(jie)釋稱(chen),中國(guo)國(guo)際貿易(yi)促進委(wei)員bei) guan)網(wang)于2020年02月20日發布通告,企(qi)業可辦理(li)新冠肺炎疫情不(bu)可抗力(li)事實性證明。但即ci)剮鹿詵窩滓 楸bei)認為構成不(bu)可抗力(li)的事實,也並不(bu)意味(wei)著合同主體(ti)可以(yi)此(ci)為由不(bu)承擔或少(shao)承擔責任。根(gen)據《合同法》第117條的規(gui)定,只有在客觀情況與不(bu)能履行合同之(zhi)間具有因果關(guan)系時,相關(guan)合同主體(ti)才能部(bu)分或全部(bu)免(mian)責。

“目前業主的核心(xin)訴求(qiu)便是支付租金。本次(ci)事lu)惱櫚閌牽 翱悄芊fu)以(yi)新冠肺炎構成不(bu)可抗力(li)為由,要求(qiu)業主減免(mian)租金。”前述(shu)律(lv)師對《中國(guo)企(qi)業家》稱(chen),在本次(ci)事lu)校(xiao) 翱槍  xu)要提供足(zu)夠的證據證明,新冠肺炎疫情導致了si)漵敕慷 ㄒ抵鰨┬zhi)間的租賃合同不(bu)能履行。“若蛋殼未合同約定支付租金的,且(qie)又(you)未提供足(zu)夠證據證明新冠肺炎疫情與‘不(bu)能履行合同’之(zhi)間存在因果關(guan)系的,房東可依法依約要求(qiu)蛋殼承擔違(wei)約責任。”

南(nan)方區(qu)域律(lv)所某(mou)不(bu)具名律(lv)師對《中國(guo)企(qi)業家》分析稱(chen),疫情背景下,一些地方行業協(xie)會倡議,給中小企(qi)業尤其是無法復工生產經營(ying)的制造業減免(mian)租金,但這個倡議沒(mei)有法律(lv)強制力(li)。

許多業主反映稱(chen),希(xi)望尋求(qiu)法律(lv)途(tu)徑維護自(zi)身(shen)權(quan)益,但顧慮在于,打(da)官(guan)司真的是上策嗎(ma)?一huan)矯mian),對于一些業主來(lai)ci)擔 衷謁咚系氖被(bei)刮吹劍 硪環(huan)矯mian),業主們各自(zi)“有家有工作”,時間很緊(jin),單個訴訟不(bu)現實,集(ji)體(ti)訴訟又(you)需(xu)要合作的力(li)量(liang)。

“現在最(zui)高(gao)院(yuan)還沒(mei)有認定,此(ci)次(ci)wo) 槭欠fu)屬于不(bu)可抗力(li)。”西部(bu)區(qu)域某(mou)不(bu)願透露姓名的律(lv)師對《中國(guo)企(qi)業家》表示。但“此(ci)次(ci)新冠肺炎與‘非典’都屬于重(zhong)大突huan)  gong)衛(wei)生事lu) 嘈歐ㄔyuan)在處理(li)類案(an)件時,會參考非典後的處理(li)思路。目前業主情緒很激動,但最(zui)終(zhong)還是應(ying)該mei)氐嚼li)性維權(quan)的道路上來(lai)。”前述(shu)律(lv)師稱(chen)。

“我(wo)準(zhun)備等到付款日。如果他(ta)還是不(bu)付或者(zhe)少(shao)付,我(wo)就去貼個告示,告知租客,同時報案(an)。”這是王涵(han)目前的nan)敕 >嗨?鎦zhi)外的北京(jing),蛋殼qie)抵骼嚇犯河蚜牧艘簧餃綰螅 jie)受(shou)了反饋無望的事實,他(ta)堅定了一個主意,“那(na)就是收集(ji)好證據,跟蛋殼維權(quan)到底(di)zhu)rdquo;

(文(wen)中涉及業主姓名皆為化名)         

END 。

制作︰楊倩(qing)  校(xiao)對︰張格格  審校(xiao)︰高(gao)歡歡

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